כיצד הוראת השעה להגדלת היצע הדירות משפיעה עלי?

כיצד הוראת השעה להגדלת היצע הדירות משפיעה עלי ?

 

בחודש פברואר 2011 אישרה הכנסת את חוק הגדלת ההציע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין - הוראת שעה), התשע"א - 2011 (להלן- "הוראת השעה")

 

הוראת השנה משנה באופן מהותי את מתווה המס שהיה קיים עד כה.

 

מעת חקיקת הוראת השעה - מכירת דירה שנייה תחוב במס שבח  אלא אם כן נמכרה הדירה במסגרת התקופה שנקבעה בהוראת השעה, דהיינו עד ליום 31.12.2012.

 

במסגרת זו, קבע המחוקק כי מכירת עד שתי דירות עד ליום 31.12.2012, אף אם אינה דירתו היחידה של הנישום, לא תחוב במס שבח וזאת מבלי לפגוע ביתר הזכאויות עפ"י הוראות החוק.

 

כאמור, פטור זה מצטרף לפטור מכח הוראות החוק הקיימות כיום.

 

בנוסף קבעו רשויות המס, במסגררת הוראת השעה, שיעורי מס רכישה חדשים, אשר מפלים לרעה, רוכשי דירה שנייה.

 

עיקרי השינוי במס:

דירת יחיד:

על שווי דירה עד לסך של 1,350,000 ₪ - שיעור המס 0% (אין מס)

על חלק השווי שבין 1,350,000 ₪ לבין 1,610,210 ₪ -  3.5% על ההפרש
על חלק השווי העולה על 1,610,210 ₪ - 5% על היתרה

 

דירה שניה ומעלה:

מטרת המחוקק להרע משמעותית את שווי רכישת דירה שנייה.

על שווי דירה של עד 1,000,000 ש"ח - 5% !!!
על חלק השווי שבין 1,000,000 ₪ לבין 3,000,000 ₪ - 6% !!!

על חלק השווי העולה על 3,000,000 ₪ -  7% על היתרה

פטור במכירת דירת מגורים מזכה, גם ככל שנוצל הפטור עפ"י סעיף 49(ב)


הוראת השעה מאפשרת ניצול עד 2 פטורים נוספים, מתשלום מס שבח, בעת מכירת דירת מגורים מזכה ובלבד שהתקיימו התנאים הבאים:

1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה עפ"י סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין.
2. המכירה בוצעה בתקופה הקובעת (1.1.2011-31.12.2012).
3. המוכר מכר את כלל זכויותיו בדירת המגורים.
4.שווי המכירה הינו עד לסך של 2,200,000 ש"ח.מעבר לסכום זה המס יחושב לפי המס שיש לשלמו ככל שלא ניתן הפטור ביחס שבין מחיר הדירה מעל 2,200,000 ש"ח חלקי שווי הדירה הנמכרת. במכירת דירה עם זכויות בנייה - זכאי המוכר להינות מהוראות סעיף 49ז', אך בכל מקרה עד לתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.
5. הפטור אינו יכול כאשר מדובר בדירה שהתקבלה ללא תמורה בתקופה הקובעת (2011-2012) ו/או כאשר מדובר במכירה ל"קרוב" ו/או ל"בעל שליטה" כמשמעם בחוק.

 

  1. 6. הפטור מתייחס לכלל התא המשפחתי.
  2. 7. הפטור מכח הוראת השעה לא תפגע בפטור מכח תקנה 49ב(1).
  3. 8. מימוש הפטור עפ"י הוראת השעה תחשב כמועד הקובע לתחילת ספירת 4 שנים לקבלת פטור מחדש עפ"י סעיף 49ב(1).

 

עידוד מכירת מגרשים

כידוע, מכירת מגרש מחוייב בתשלום מס, עפ"י מס הכנסה החל על היחיד עד ליום 7.11.2001 והל ממועד זה עפ"י מס בשיעור 20%. החישוב יהיה לינארי ויחושב בצורה משוקללת על פי השנים (שיעור המס חלקי התקופה עד 2001 ושיעור המס שלאחריו). לעניין זה ראוי להזכיר ארת פס"ד פוליטי.

הוראת השעה קובעת כי מגרש שנרכש מ- 1.4.1961 ועד 6.11.2001 יחוב במס כאמור בסעיף 121 לפקודה ועד לשיעור 20% בלבד ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים:

1. מדובר במגרש לבניית 8 יח"ד.

2. המוכר הינו יחיד.

3. המגרש נרכש בין 1.4.1961 ועד 6.11.2001.

4.המגרש נמכר בתקופה שבין 15.11.2010 ועד 31.12.2011 (להבדיל מהפטור לדירה שנייה).

5. הקונה יבנה, בתוך 36 חודש ממועד הרכישה, לפחות 80% מהדירות הניתנות לבנייה ו/או 8 יח"ד לפי הגבוה מהשניים.

6. תשומת לב כי תנאי זה קושר את המוכר, למעשה, לפעולת הקונה ואף מתעלמת מבעיות קבלת היתרי בנייה בועדות התכנון והבנייה המקומיות.

7. הפטור ינתן בתום התקופה ולאחר שהוכח כי אכן התקיימו מלוא התנאים ו/או כנגד ערבות לשביעות רצון רשויות המס.

8. הפטור לא יחול במכירת מגרש ללא תמורה, ל"קרוב" או הוראות חוק אחרות !