תמא 38 - מידע נוסף

תמ"א 38 - תוכנית בנין עיר שמטרתה התאמת המבנה קונסטרוקטיבית כנגד רעידות אדמה כאשר כנגד ביצוע ההתאמה - מעניקה התוכנית זכויות בנייה נוספות לחלקה, אותן בעלי הזכויות, רשאים למכור לאחר כתמורה לביצוע אותה התאמה.

יש לוודא תחילה האם הבית המשותף רשום ומה קובע תקנון הבית המשותף.

טיפול בתמ"א 38 כמו טיפול בעסקאות פינוי בינוי ו/או עסקאות קומבינציה מחייבות ידע רב-תחומי ומומלץ להיוועץ בנושאים אלו עם עו"ד הבקיא בתחום.

משרדינו עוסק בכלל עסקאות פינוי בינוי לרבות קומבינציה ותמ"א 38. משרדינו הינו הראשון שיזם את פרוייקט פינוי בינוי במסלול מיסוי (עיבוי בנייה) בקרית אונו - פרוייקט שטרן.

 

יש מספר סוגי תמ"א 38 (תיקון 1 תיקון 2 ותיקון 3).

 

תמ"א 38/2 מאפשרת הריסת המבנה לצורך בניית מבנה חדש שיותאם מראש לתקני בנייה המותאמים לסיכוני רעידות אדמה.

תמ"א 38/3 מאפשרת ניצול מיטבי של זכויות הבנייה וניודם בכדי לייצר כדאיות כלכלית בביצוע חיזוקי מבנים עפ"י תמ"א 38 במבנים שעד היום לא הייתה כדאיות כלכלית ןלבצען.

 

יש לשים לב כי עסקאות פינוי בינוי ועסקאות תמ"א 38 הינן עסקאות מורכבות המחייבות ידע הן בתחום המקרקעין הן בתחום החוזים הן בתחום התכנון והבנייה, הן בתחום המיסוי והן בתחום הגישור ובוררות ולפיכך מומלץ לפני התקשרות עם קבלן ו/או התאגדות הדיירים בבניין לקבל יעוץ משפטי וליווי משפטי שוטף ממשרד המתמחה ועוסק בתחום.

יש גם לשים לב כי במסגרת תיקוני חקיקה - לא נדרש רוב של 100% מבעלי הזכויות להסכים להתקשרות עם קבלן ספציפי וניתן להגיש תובענה למפקחת על בתים משותפים למען תיתן הסכמתה במקום בעל זכויות סרבן. יתרה מכך, אף סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי שימוש בזכות תעשה בתום לב ואף מכח סעיף זה ניתן לחייב בעלי זכויות, גם ככל שאין את הרוב הנדרש הקבוע בחוק. 

אין בנייה על מגרש ריק זהה לבנייה על מגרש שבו גרים, שנים רבות, בעלי זכויות ויש לשים לב לכך ולהבטיח הזכויות בהתאם.

 יש לציין כי מנגד, ניתן להתנגד לביצוע התוכנית מטעמים מיוחדים ויש להיוועץ לשם כך עם עורך דין. לא כל התנגדות תתקבל ע"י המפקחת ונתקלנו בלא מעט התנגדויות כנות- אך שאינן עומדים בכללים שנקבעו, ולכן נדחו. התנגדויות אלו חשובות גם לקבלן ו/או לוועד הבית המבקשים לוודא מראש ישימותו של הפרויקט.

 

מורכבות העסקה נובעת לא רק מעצם ייצוג בעלי אינטרסים מנוגדים, דיירים (בעלי הזכויות) מחד, שלכל אחד מהם אינטרס אישי (שביתו לא יפגע במהלך השיפוצים וכי יקבל לא פחות מכל אחד אחר), לעומת ועד הבניין אשר יש לו אינטרס משלו (לבצע בנייה ולהאיץ את הבנייה ולעיתים להתקשר עם קבלן ספציפי) ולעומת הקבלן, מאידך גיסא (שמטרתו להשיא את רווחיו ומנגד לא לפגוע במוניטין שלו).

 

בנסיבות אלו - יש לייצר הסכם אשר יבטיח את זכויותיו של כל פרט/בעל זכויות/דייר בבניין אך יאפשר גם ביצוע הפרוייקט כמכלול וימנע התנגדויות מוצדקות.

 

כן יש לייצר חוזה אשר יצפה מראש כל מצב אפשרי בכדי לאפשר לצדדים, בכל רגע נתון, וודאות מוחלטת. קיימים פרוייקטים במסגרת תמ"א 38 אשר ננטשו לאחר שהחוזים נחתמו בשל אי יכולת לבצען ו/או בשל היעדר ודאות לגבי פעולות והתחייבויות שנקבעו בהסכם. עסקאות אחרות "נתקעו" וזאת לאחר שכשלו ולא יכלו ל"התרומם" בהיעדר בטוחות מתאימות ו/או שלא נקבעו בהם מועדים מפורשים לביצועם וכיוצ"ב.

 

פרוייקטים רבים אף נתקעים בשלב התכנון בשל הרצון לנסות לייצר הסכמה לכל פרט תכנוני, תחת ניסיון לגשר בין הצדדים, ולגרום ליצירת פרוייקט שנותן את המקסימום לכולם, היום.

 

כן יש לשים לב לנושא התכנוני. לעיתים, התנגדויות של בניינים סמוכים ו/או קושי בניצול זכויות הבנייה מחייב הגשת הקלות ו/או פרשנות מרחיבה לתוכנית בנין העיר ו/או הגשת עררים בהיעדר הסכמה מול הועדה המקומית לתכנון ולבנייה או התייחסות משפטית להתנגדויות של צדדים שלישיים ותחת שיועץ משפטי ינהל הליכים אלו - מנסה הקבלן ואדריכל הפרוייקט לטפל בהם, לבדם - דבר שאולי חוסך כסף אך גוזל זמן רב בשל חוסר בידע משפטי, בנושאים ספציפיים אלו, דבר שבסוף מביא לעיכוב הפרוייקט לתקופה ארוכה מאוד ולעיתים לביטולו.

נושא נוסף שיש לתת עליו את הדעת הינו הקניין. בלא מעט מקרים נפטרו בעלי הזכויות והיורשים, מכל מיני סיבות, לא פעלו לקבלת צו ירושה ו/או צו קיום צוואה ולהעברת הזכויות על שמם, לעיתים בשל מחלוקת וחשש כיצד תתחלק הירושה.  מצב זה גורם לכך  שאין ידיעה "אמיתית" מיהם בעלי הזכויות ובשל כך גם לא ניתן לקבל הסכמת אותם בעלי זכויות "עלומים" ולעיתים יש אף קושי לתבעם בפני המפקחת על בתים משותפים. קשיים אלו יש להסדיר עוד טרם נכנסים להרפתקה ואנו ממליצים כי נציגות המבקשת להתחיל טיפול במסגרת תמ"א 38 - תבחן נושאים אלו מראש ותסתייע ביעוץ משפטי אשר יחסוך בהמשך - הרבה זמן, כסף ומשאבים נפשיים. 

עו"ד כלכלן ד"ר נתן מולכו סיים את הדוקטורט שלו בתחום "זכויות הפרט מול זכויות הכלל בבית משותף בדגש על התחדשות עירונית" והינו כלכלן מאושר לתוכניות פינוי בינוי מטעם הממשלה.

 

 

פינוי בינוי ותמ"א 38

משרדינו מתמחה בעסקאות פינוי בינוי במסלול מיסוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות במסגרת תמ"א 38.

משרדינו מייצג הן יזמים, הן קבלנים הן בעלי מקרקעין והן ועדי בתים.


 למידע נוסף הקש כאן 

 

 

קיצורי דרך

להלן קיצורי דרך לאתרים חשובים, שיסייעו בקבלת החלטות, על בסיס מידע:

לקיצורי הדרך למערכות מידע באינטרנט